编者按：11月3-4日，观点商业年会继续在上海召开，聚焦疫后重生的商业地产，这是一个危机与机遇并存的时代。
故此，观点地产机构向商业地产及相关产业的企业领导人、管理者、专业人士等发出采访邀请，并完成系列特稿，讲述他们过去一年的商业地产故事，并记录和解读有关中国商业地产重生与聚合的思考。
观点地产网疫情还未完全得到控制，昔日熙熙攘攘的香港中环街头如今冷清不少。采访盛智文的当天下午，天空下起了大雨，路上行人较往日更加稀少。
盛智文的办公室依旧摆放满了书籍、名人字画、各式现代陶艺、琉璃等艺术品，中西方元素皆备。
眼前这位中国籍犹太人，已过古稀之年。距离上次见面也已经过去了4年多，比印象中沧桑了些许，脸上也显出几丝疲态。
早几年，盛智文便对香港繁荣底下的不平静感到担忧，料定阶层意识的分化和高昂的楼价使香港面临“被卡住”的关隘；而今各种内外因素让香港经济停滞不前，为此他感到痛心。
传统零售、餐饮及酒店旅游业遭受的打击尤甚，过去这段时间，盛智文最大的两个成就——兰桂坊和香港海洋公园都受到重创，兰桂坊经营状况不佳，海洋公园则是财务问题和运营困难。
面对当下的极大不确定性，盛智文有颇多的唏嘘感慨。但在港居住逾半个世纪，他从根本上依旧长远看好香港的未来。
“我们现在依旧生活在世界上最好的地方，而大湾区将是香港的未来。”信心来自于他对局势的清晰判断，之所以敢于这样断言，缘于多年来他对中国的了解。
他仍然试图传达他的信心。
谈话的间隙，我们很难不被盛智文身后色彩鲜艳样式活泼的琉璃雕塑所吸引。再看看盛智文，他正说道“我的字典里没有退休这两个字”。
即便年岁渐长，他内心的激情并未消退，还看到有很多的机遇和发展空间，等待自己去施展。
“这不是香港”
“这不是香港，我也感到不自在。”
面对香港的现状，盛智文唏嘘不已：“这是非常艰难的时期，对我来说简直可怕”。
香港特区政府统计处数据显示，由于疫情持续，自今年2月以来，香港一直“封关”至今而导致内地旅客绝迹。今年前8个月，内地访港旅客仅为.9万人次，按年大跌92.2%。同期，香港零售业总销货价值临时值同比下跌30.2%。
香港零售业已连续19个月下跌，7月份的零售业总销售额降幅为23.1%；在疫情爆发初期的2月到5月，香港零售销售额连续四个月降幅超过30%。
已营运43年的香港海洋公园经历过破败重修、热闹辉煌，一度被视作“香港人的海洋公园”，如今却陷入财困，岌岌可危。5月份，港府宣布海洋公园的拨款申请减半至54亿港元，若得不到任何拨款帮助，或面临倒闭。
但各方均对注资提出质疑，甚至于前特首梁振英发表这样一番话：“政府是时候放手了，财政上我们负担不起这个洞，就让海洋公园成为揽炒的第二个受害旅游点吧。”
同时，香港研究协会曾在5月份期间对市民随机抽样调查，结果显示超六成的受访者反对继续资助海洋公园。
这涉及到“海洋公园是否必须在香港生存”的问题，最后的方案只有少量的预算，并设下时间表。
“它变得政治化了，对此我感到非常难过。”盛智文曾言，海洋公园的成功是商业运营充分融入本地文化的一个绝佳案例，早已成为香港旅游文化一个重要名片。
“海洋公园是香港的一部分，香港历史的一部分，需要将其保留。”这句话他重申了不下三次。
年7月受“非典”冲击，盛智文临危受命接管海洋公园，开启了海洋公园的“黄金十年”，这期间还获顶级荣誉大奖“全球最佳主题公园”，成为首座获此殊荣的亚洲主题公园。11年间，海洋公园保持着年纯利近1亿港元的纪录。
如今要用多少的时间来恢复往日盛景，是未知之数。
前不久在接受港媒采访时，盛智文谈及海洋公园的主要症结，可归结为管理趋于保守而失去了活力，园内娱乐元素理念老旧，未能有发展持续性。
疫情令旅客大减，海洋公园经营状况雪上加霜。但在这之前，海洋公园实际也已经连续4年亏损。以此可窥见，其实是缺乏转变和与时俱进。
盛智文曾多次被问到“海洋公园是否过度依赖内地”，这次他的回答依旧：“香港本身就是依赖内地的，所有商场、餐厅、酒吧和其他俱乐部。离开了旅游业，香港将只是一个村庄。”
但这个问题最终应该归根到香港本身，“最重要的是要让人们高兴起来”。而作为国际金融中心，“旧式的香港，仍然使用纸币、信用卡，在数字化、科技上落后于世界。”
制约香港未来发展的问题所在，年以后盛智文便多次提及。重点在于提升社会幸福指数，长年的低息环境和高昂的房价在无形中助推了贫富差距，住房问题是最棘手的问题。
“现在只有40%的香港人拥有自己的房屋，我希望可以达到90%。”如果剩下的50%要拥有自己的家，只需要更改一些条例即可。
盛智文提出重点案例可参考新加坡的做法，“即便他们有严厉得多的法例，人民仍然拥有美好的生活”，只因“当地九成人口有自置物业，且最小面积为平方英尺”。
香港的未来
最坏的时刻是否已经过去？
“这取决于疫情什么时候结束，需要世界都整体恢复……就像飞机一样，为了降落而盘旋，现在全世界在空中等待着陆，等待着解决方案。”
盛智文最负盛名的的另一成就——兰桂坊离中环只相隔几分钟路程，餐饮、酒吧、娱乐、购物聚集在此，打造成了世界级娱乐招牌。这里过往热闹非凡，灯红酒绿，夜夜狂欢，是一个没有地位分别，常有故事发生的地方。
第三波疫情下，香港政府再次勒令关闭酒吧，兰桂坊生意大受影响。租金是最大的利润来源，但盛智文也不得不尝试对不同业务的租客作出让步，将租金从原来的水平降低约20%，最多减至50%。
盛智文担忧，第四波疫情如果出现，会有很多公司面临破产。复苏要等到何时？“没人知道未来的情况会如何”。
但令盛智文高兴的是：“自从国安法立法后，香港社会回复平静，即使出现疫情，但生活恢复正常。”
即便租金水平下降，“但现在很自在，因为我几乎可以说零售店面现在已%出租”。盛智文清醒的认识到：“这是一个新常态，我们称之为新常态，这很公平。”
相比起来，得益于内地对疫情的控制效果良好，成都项目情况要好很多。
过去盛智文在内地曾经发展数个兰桂坊项目，但除了成都兰桂坊是目前唯一继续参与的项目外，其他都陆续套现离场。盛智文坦言，地价太高是退出的主要原因，未来的拓展计划，将以轻资产为主。
“重要的是你必须拥有自己的品牌。”盛智文称，兰桂坊正与内地其他地区的开发商合资经营，采用轻资产模式，以自身的品牌推广，帮助重建或升级物业。
“每个项目都有潜在的属性，重点在于如何包装，如何为项目装扮，令其有别于竞争对手。”
原本在年提出的“十年内八个兰桂坊，廿年再倍增至十六个”计划亦有所调整，但这“不是因为市场改变了，而是思维改变了”，盛智文透露，他正在做完全不一样的项目。
“我们现在重点